فهرست مطالب
مالیات مستغلات چیست؟
همانطوریکه مطلعید یکی از راههای تامین بودجه در کشورها اخذ مالیات هست، و در این بین املاک و مستغلات نیز در موارد خاص مشمول پرداخت مالیات حاصل بر مستغلات و اجاره املاک و نقل و انتقال و سایر موارد میگردند، که از مالکین و یا انتقال دهندگان آن توسط واحدهای جغرافیایی تحت نظارت سازمان امور مالیاتی کشور مطالبه و وصول میگردد.
به طور کلی مشمولین پرداخت این نوع مالیات را میتوان هم افراد حقیقی و هم اشخاص حقوقی تشکیل دهد.
در این مقاله به کلیات فصل مالیات بر مستغلات پرداخته و سعی داریم مودیان محترم را با این فصل از مالیات و وظایف مربوط به آن آشنا نمائیم.
انواع مالیات بر املاک و مستغلات
1-مالیات بر درآمد اجاره
فصل اول از باب سوم قانون مالیاتهای مستقیم به مالیات حاصل از درآمد املاک اشخاص حقیقی و حقوقی اختصاص دارد، و شامل انواع مختلف مالیات بر درآمد املاک و مستغلات میشود که ممکن است توضیح تمام این قسمت از قانون مالیاتها در یک مقاله نگنجد، به همین دلیل با توجه به گستردگی این مبحث تصمیم داریم تمام مالیاتهای متصوره در این قسمت را با توضیحات کامل خدمت همه عزیزان عرض نمائیم.
ماده 53– درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد (25%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.
همانطوریکه در ماده 53 ملاحظه مینمائید، درآمد مشمول مالیات یک ملک را عبارت دانسته از کل مال الاجاره دریافتی از شخص موجر اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر 25% بابت هزینه ها و استهلاکات ملک و تعهدات مالک
یعنی اگر کل مال الاجاره ماهیانه دریافتی شما به عنوان مالک مبلغ 10/000/000 ریال باشد.
درآمد مشمول مالیات
90/000/000 = 75% * 12 * 10/000/000
همانطوریکه ملاحظه میفرمائید درآمدی که مشمول مالیاتی میگردد مبلغ 90/000/000 ریال خواهد بود و 30/000/000 ریال از اجاره دریافتی موجر بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک کسر گردیده است.
تبصره 153 ماده – محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود. در صورتی‌که چند واحد مسکونی، محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود.
همانطوریکه در بالا ملاحظه مینمائید، قانونگذار به منظور رعایت حال تعدادی از مالکین که اقدام به در اختیار قرار دادن واحد مسکونی تحت مالکیت خود به وابستگان درجه یک خود به منظور سکونت می نمایند، تدابیری اندیشیده است.
نکته قابل تأملی که در این تبصره وجود دارد و بیشتر افراد ممکن است برداشت غلط از آن بنمایند این نکته است که قانون گذار در ابتدای تبصره استفاده کنندگان را با (یا) از یکدیگر جدا نموده است و با (و) آنها را به هم متصل ننموده، توضیح بیشتر اینکه شما تنها میتوانید یک واحد مسکونی خود را در اختیار هر یک از افراد فوق و به انتخاب خود و به صورت رایگان قرار دهید.
یعنی هم زمان نمیتوانید یک واحد را در اختیار پدر، یک واحد را در اختیار فرزند و یک واحد را در اختیار جد خود قرار دهید، بلکه فقط یک مورد از این موارد میتواند از این معافیت استفاده نموده و مابقی موارد هرچند شما رقمی را به عنوان اجاره مطالبه ننمائید ولی به عنوان استیجاری تلقی گردیده و میبایست مالیات آنرا پرداخت نمائید.
مالیات تکلیفی مستغلات
تبصره 9 ماده 53 – وزارتخانه‌ها، موسسات و شرکتهای دولتی و دستگاههایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها به وسیله دولت تأمین می شود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداریها و شرکتها و موسسات وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلفاند مالیات موضوع این فصل را از مال‌الاجاره‌هایی که پرداخت می‌کنند کسر و تا پایان ماه بعد[2] به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.
بله درست متوجه شدید، به استناد تبصره 9 ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم کلیه دستگاهها و موسساتی که تمام و یا قسمتی از بودجه خودشان را از دولت اخذ می نمایند و همچنین شرکتها و اشخاص حقوقی میبایست هر ماهه قبل از پرداخت مال الاجاره به مالک ابتداء نسبت به کسر مالیات اقدام کنند و سپس مال الاجاره را به مالک پرداخت نمایند، ضمناً مالیات کسر شده را باید حداکثر تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت کنند و رسید آن را به مالک تحویل بدهند.
مالیات بر اجاره به عهده کیست؟
بر اساس قانون مالیاتهای مستقیم، اصولاً پرداخت کنندگان مالیات اشخاصی هستند که صاحب درآمدی میباشند، حال ممکن است این درآمد از محل دستمزد و حقوقی که شخص دریافت میکند حاصل گردد و یا از محا فعالیت تجاری و کسب و کار و یا از محل اجاره املاکی که در مالکیت شخص میباشد حاصل گردد.
پس با تعریفی که در بالا آورده شد، پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک بر عهده شخص موجر که مالک ملک هم هست خواهد بود.
ولی با این حال در تبصره های ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم، تبصره ای لحاظ گردیده است به شرح ذیل:
تبصره 6 ماده 53– هزینه‌هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستأجر انجام می شود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتی‌که عرفا به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال‌الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره‌بهای سال انجام هزینه اضافه می شود.
همانطوریکه در تبصره 6 ماده 53 ق.م.م ملاحظه مینمائید، چنانچه بر اساس قرارداد مالیات بر اجاره ملک به عهده مستاجر گذاشته شود، اداره امور مالیاتی می باید در هنگام محاسبه مالیات مبلغ فوق را هم به عنوان اجاره تلقی نموده و به مبلغ دریافتی مالک اضافه نماید.
مثال: مالک ملکی را به اجاره ماهیانه به مبلغ 100/000/000 ریال به اجاره واگذار نموده و بر اساس قرار داد مبلغ مالیات بر درآمد اجاره را نیز به موجر تحمیل نموده است، مبلغ مالیات پس از محاسبه به میزان 100/000/000 ریال برآورد گردیده است، محاسبه مالیات اجاره این ملک به شرح زیر است.
مبلغ اجاره بهای دریافتی در یکسال
1/200/000/000 = 12 * 100/000/000
مبلغ اجاره بهای مورد محاسبه
1/300/000/000 = 100/000/000 + 1/200/000/000
همانطوریکه ملاحظه مینمائید مبلغ مالیات به رقم کل اجاره دریافتی اضافه گردید یعنی جمع مال الاجاره دریافتی مالک از رقم یکصد و بیست میلیون تومان به رقم یکصد و سی میلیون تومان افزایش پیدا نمود.
مبنای تعیین درآمد اجاره چیست؟
ماده 54– درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار میگیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (80%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد.
پس به استناد این ماده مشخص گردید که درآمد اجاره بر اساس قرارداد رسمی و یا عادی بین موجر و مستاجر تعیین میشود، به جزء در چند حالت
- قرارداد وجود نداشته باشد.
- قرارداد وجود دارد ولی از ارائه آن خودداری به عمل می آید.
- با توجه به اینکه چند سالی است که ملاک ارزیابی اجاره املاک بر اساس دفترچه تعیین اجاره ادارات امور مالیاتی میباشد، چنانچه بین اجاره برآوردی اداره امور مالیاتی و اجاره اعلامی بیش از 20% اختلاف باشد، مبلغ اجاره تعیین شده از سوی ادارات امور مالیاتی ملاک تعیین مالیات خواهد بود.
آیا در صورت اجاره ملک معافیتهایی وجود دارد که بتوان از آن استفاده نمود؟
بر اساس قوانین و مقررات موجود در بخش مالیات بر درآمد مستغلات، همانند سایر قسمتها قانون گذار اقدام به تعریف معافیتهای برای استفاده از آن در این قسمت نموده است که مهمترین آنها به شرح ذیل و با توضیحات و مثال برای اطلاع شما آورده خواهد شد.
ماده ۵۵- هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او می‌گذارد استفاده کند دراحتساب درآمد مشمول مالیات این فصل میزان مال‌الاجاره‌ای که به موجب سند رسمی یا قرارداد می‌پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبه مالیات حقوق تقویم میگردد از کل مال الاجاره دریافتی او کسر خواهد شد.
به استناد این قانون چنانچه شما به عنوان مثال ناگزیر شوید، محل کار خود را به شهر دیگری بطور موقت منتقل کنید، مثلا از تهران به اصفهان، چنانچه منزل و یا آپارتمانی را در اصفهان اجاره نمائید و ملک خود در تهران را با اجاره دهید، از این معافیت میتوانید استفاده کنید.
به عنوان مثال ملک خود را در تهران به میزان ماهیانه 150/000/000 ریال به اجاره واگذار نموده اید و در اصفهان محلی را به میزان ماهیانه 100/000/000 ریال اجاره نموده اید، مالیاتی که از بابت اجاره باید پرداخت نمائید بدین شرح خواهد بود.
مابه التفاوت اجاره ماهیانه دریافتی
ریال 50/000/000 = 100/000/000 – 150/000/000
درآمد مشمول مالیات برای یکسال
ریال 450/000/000 = 75% * 12 * 50/000/000
میزان مالیات پرداختی برای یکسال
ریال 67/500/000 = (نرخ ماده 131) 15% * 450/000/000
ماده 57– در مورد شخص حقیقی که هیچ‌گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده (84) این قانون از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات می باشد. مشمولان این ماده باید اظهارنامه مخصوصی طبق نمونه ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه خواهد شد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام نمایند که هیچ‌گونه درآمد دیگری ندارند. اداره امور مالیاتی مربوط باید خلاصه مندرجات اظهارنامه مودی را به اداره امور مالیاتی محل سکونت مودی ارسال دارد و در صورتی‌که ثابت شود اظهارنامه مودی خلاف واقع است مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد.
در اجرای حکم این ماده حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده‌های بانکی درآمد تلقی نخواهد شد.
چنانچه شما فاقد هرگونه درآمدی هستید و ملک خود را به اجاره واگذار نموده اید، میتوانید از معافیتی تحت عنوان معافیت موضوع ماده 57 ق.م.م استفاده نمائید، این معافیت این امکان را به شما خواهد داد تا به میزان حداکثر سقف معافیت موضوع ماده 84 (حقوق و دستمزد) بتوانید از معافیت استفاده نمائید.
از سال 1399 و بر اساس رای صادره از سوی دیوان عدالت اداری کلیه افرادی که تقاضای استفاده از این معافیت را دارند میبایست حتماً در موعد مقرر اقدام به تسلیم اظهارنامه مستغلات نموده باشند و در این اظهارنامه خود را جزوء مشمولین این معافیت قید نموده باشند.
چنانچه از این معافیت استفاده می نمائید باید توجه داشته باشید که ضرورت عدم وجود شغل و درآمدی دیگر برای شما الزامی خواهد بود و چناچه در هر زمانی مشخص گردد که شما دارای درآمد بوده اید، اداره امور مالیاتی علاوه بر مطالبه مالیات، اقدام به اخذ جریمه ای به میزان یک برابر مالیات تعیین شده خواهد نمود، جریمه فوق جزوء جرایم غیر قابل بخشش خواهد بود.
بر اساس همین قانون حقوق دریافتی بابت بازنشستگی و مستمری و همچنین سود بانکی به عنوان درآمد تلقی نخواهد گردید، پس چنانچه بازنشسته هستید و ملکی را به اجاره واگذار نموده اید میتوانید از این معافیت استفاده نمائید.
در زیر برای روشن شدن موضوع مثالی آورده خواهد شد.
مثلاً فرض نمائید شما واحد آپارتمانی را در سال 1401 به میزان ماهیانه 100/000/000 ریال به اجاره داده اید و بازنشسته هستید و از معافیت موضوع ماده 57 میتوانید استفاده کنید، مالیاتی که همراه تسلیم اظهارنامه میباید پرداخت نمائید به چه میزان است.
میزان معافیت ماده 84 در سال 1401 = 672/000/000 ریال
میزان معافیت ماده 84 در سال 1402 = 1/200/000/000 ریال
با توجه به اینکه میزان معافیت موضوع ماده 57 در قانون به میزان معافیت ماده 84 تعیین گردیده است پس این شخص برای عملکرد سال 1401 میتواند تا سقف 672/000/000 ریال از معافیت استفاده نماید.
درآمد مشمول مالیات قبل از معافیت
ریال900/000/000 = 75% *12 * 100/000/000
درآمد مشمول مالیات پس از کسر معافیت موضوع ماده
ریال 228/000/000 = 672/000/000 – 900/000/000
مبلغ مالیات متعلقه به نرخ ماده 131
ریال 34/200/000 = 15% * 228/000/000
همانطوریکه ملاحظه میفرمائید این شخص با استفاده از معافیت موضوع ماده 57 ق.م.م درآمد مشمول مالیات خود را از رقم 900/000/000 ریال به رقم 228/000/000 ریال تقلیل داد و در نتیجه مالیات بسیار کمتری را پرداخت نمود.
نرخ مالیات بر درآمد اجاره املاک به چه میزان است؟
مالیات بر درآمد املاک دارای نرخ های گوناگونی میباشد، که در هر ماده بر اسا شرایط موجود قانونگذار اقدام به درج نرخ دریافت مالیات خاصی نموده است.
در خصوص مالیات بر درآمد حاصل از اجاره املاک و مستغلات نرخ مالیاتی که توسط قانونگذار در نظر گرفته شده است نرخ ماده 131 می باشد.
ماده 131– نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی به استثنای مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانه‌ای میباشد به شرح زیر است:[1]
1-تا میزان پانصد میلیون (500,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده درصد (%15)
2-نسبت به مازاد پانصد میلیون (500,000,000) ریال تا میزان یک میلیارد (1,000,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست درصد (20%)
3-نسبت به مازاد یک میلیارد (1,000,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست و پنج درصد (25%)
اصلاحیه نرخ ماده 131 ق.م.م مصوب 1401/05/09
به موجب تصویب نامه شماره 77899/ت59727هـ مورخ 1401/05/09، نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی (مشاغل، املاک اجاری و …) طبقه اول، به مبلغ 2,000,000,000 ریال و نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی (مشاغل، املاک اجاری و …) طبقه دوم به مبلغ 4,000,000,000 ریال، افزایش یافت.
نرخ جدید ماده 131
1-تا میزان دو میلیارد (2/000/000/000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده درصد (%15)
2-نسبت به مازاد دو میلیارد (2/000/000/000) ریال تا میزان چهار میلیارد (4/000/000/000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست درصد (20%)
3-نسبت به مازاد چهار میلیارد (4,000,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست و پنج درصد (25%)
زمان تسلیم اظهارنامه مستغلات چه تاریخی است؟
ماده 80– مودیان موضوع این فصل مکلف اند اظهارنامه مالیاتی خود را روی نمونه‌ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه و در دسترس آنها قرار میگیرد تنظیم و در مورد حق واگذاری محل و نیز مودیان موضوع ماده (74) این قانون تا سی روز پس از انجام معامله و در سایر موارد تا آخر تیرماه سال بعد به انضمام مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت نمایند.
همانطوریکه ملاحظه مینمائید کلیه مالکین محترمی که اقدام به اجاره املاک خود مینمایند از بابت مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات خود حداکثر تا پایان تیرماه سال بعد مهلت دارند تا اقدام به تسلیم اظهارنامه مالیات بر مستغلات نموده و مالیات خود را بر اساس اظهارنامه تسلیمی به سازمان امور مالیاتی و ادارات تابعه پرداخت نمایند.
توصیه میشود به جهت بار ترافیکی بر روی شبکه سازمان امور مالیاتی انجام این تکالیف را به آخرین زمان موکول ننمائید.
